「タワマンは地震に強い、は本当か。高層階だけが知る"揺れの正体"と直後の対処法」
「タワマンって、地震のとき本当に大丈夫…?」
眺望の良さ、充実した共用施設、そしてステータス性。タワーマンションには数多くの魅力がありますが、日本は世界有数の地震大国でもあります。「最新の耐震技術だから安心」という広告の言葉を目にしながらも、実際に高層階で強い揺れを経験して「思っていたのと違う」と感じたという声を、私たちも住民の方から少なからず耳にしてきました。
この記事では、「タワマンは地震に強い」という言葉が本当は何を意味しているのかを、構造の仕組みから丁寧に解き明かしたうえで、高層階だけが体感する揺れの正体、そして地震発生直後にとるべき具体的な行動までを、順を追ってお話ししていきます。
1. 「タワマンは地震に強い」は本当か？
タワーマンションの販売資料やモデルルームでは、「最新の制震・免震技術で安心」という言葉をよく目にします。ただ、その"強さ"が具体的に何を指しているのかを、正確に理解している方は意外と多くありません。まずはタワーマンションの地震対策として使われている3つの構造の違いから見ていきましょう。
3つの構造、それぞれの得意分野
耐震構造は、建物自体を頑丈に固めることで倒壊を防ぐ、もっとも一般的な工法です。ただし建物が硬いぶん、揺れそのものは直接伝わりやすく、高層階になるほど大きく感じられる傾向があります。
制震構造は、建物内部にダンパーなどの装置を組み込み、揺れのエネルギーを吸収する仕組みです。倒壊リスクを抑えつつ揺れも軽減できるバランスの良さから、近年のタワーマンションでは広く採用されている工法だと言えるでしょう。
そして免震構造は、建物の基礎下や中間階に免震装置を設置し、地盤から伝わる地震エネルギーそのものを大幅に低減する、もっとも高度な工法です。室内の家具の転倒防止まで視野に入れた対策で、理屈のうえではもっとも安心感の高い構造とされています。
「高いお金を払えば安心」とは限らない
ここで、少し意外に思われるかもしれない話をお伝えします。免震構造には、実は弱点もあるのです。専門メディアの解説によれば、免震構造は「建築費・定期メンテナンスなどの維持費ともにコストが高くなる」うえ、「大規模な長周期地震の際は、揺れをあまり軽減できない可能性も指摘されている」とされています。
つまり、「免震だから絶対に安心」「制震だから物足りない」という単純な図式は、残念ながら成り立ちません。それぞれの工法には得意な地震のタイプと苦手なタイプがあり、値段の高さと安心感が必ずしも比例するわけではないという点は、物件を選ぶうえでぜひ知っておいていただきたいポイントです。
「倒れない」と「揺れない」は別問題
もう一つ、頭に入れておいていただきたいのが、タワーマンションが「倒れない」ように設計されていることと、住んでいる人が「揺れを感じない」こととは、まったく別の問題だという点です。住宅メーカーの解説では、耐震構造の場合「高層階だと部屋全体が大きく揺れる」ことがあり、「固定していない家具や家電が倒壊したり、窓ガラスやコップが割れたりして危険な状態になる」可能性があると指摘されています。
つまり「タワマンは地震に強い」という言葉は、多くの場合「建物は倒壊しにくい」という意味であって、「高層階の住民が揺れを感じずに済む」という意味ではないのです。この誤解こそが、次の章でお話しする"高層階だけが知る揺れの正体"につながっていきます。
2. 地震直後、まず何が起きるのか
エレベーターは自動で止まる
まず知っておいていただきたいのが、高層建築物のエレベーターには「地震時管制運転」という機能の設置が、2009年の建築基準法改正によって義務付けられているということです。不動産メディアの解説によれば、これは「エレベーターが地震の初期微動を感知し、もっとも近いフロアに自動停止する機能」であり、「この機能により、閉じ込め被害を軽減します」と説明されています。中には停止後、エレベーター自身が状況を自動で診断し、異常がなければ仮復旧させるシステムを備えたものもあります。
ですので、「地震が来た瞬間に勝手にエレベーターへ閉じ込められる」というイメージは、実際には制度としてかなり対策が進んでいると考えていただいて大丈夫です。ただ、本当の問題はその先にあります。
本当の問題は「止まった後」
大規模な地震では、電気・水道・ガスといったライフラインそのものが止まってしまうおそれがあります。エレベーターが安全に停止できたとしても、電力供給が絶たれてしまえば、長期間動かせなくなってしまうのです。40階、50階といった高層階に住んでいる場合、階段での上り下りは現実的にかなり難しく、ちょっとした買い物一つとっても大きな負担になってしまいます。
さらに厄介なのが、こうした状況を引き起こすのは地震だけではないということです。建物管理系メディアの記事によれば、2019年の台風19号による豪雨の際には「川崎市内のタワーマンションで地下の高圧受変電設備が冠水し、マンション全体が停電してしまいました」という出来事があり、「オール電化のマンションです。エレベーターはもとより水道やトイレ、電気製品も一切使用できない非常事態に陥ってしまいました」と報告されています。地震であっても風水害であっても、「電気が止まれば生活のすべてが止まってしまう」というのが、高層住まい特有の脆さだと言えるでしょう。
避難所に行くべきか、部屋に留まるべきか
地震が起きた直後、多くの方がまず考えるのは「避難所に行くべきかどうか」ではないでしょうか。ただ、行政の想定は、私たちが漠然とイメージするものとは少し違っています。建物管理系メディアによれば、東京都品川区は「災害発生直後の避難所は物資や情報を求める被災者で溢れかえることを想定し、建物の損傷が少ないマンションでは居住者に在宅避難を勧めています」としています。
つまり、建物自体に大きな損傷がなければ、慣れない避難所へ無理に向かうよりも、自宅に留まりながら支援を待つほうが、実は合理的な選択になり得るということです。これは「LCP(生活継続計画)」と呼ばれる考え方で、高層マンションに住む方にとっての新しい防災の常識になりつつあります。
3. 発生から数分〜数日、高層階住民がとるべき初動対応
発生直後、0分から数分のあいだにすべきこと
長周期地震動は横揺れが長く続くのが特徴で、揺れている最中に無理に動こうとすると、かえって危険な場合があります。まずは揺れが収まるまで、丈夫なテーブルの下などで頭と身体をしっかり守ることを優先してください。
揺れが収まったら、まず室内の被害状況を確認しましょう。ガラスや食器の破片が床に散らばっている可能性が高いため、解説記事でも「室内履きや毛布などを使って手足を保護し、姿勢を低くして転倒を防ぎましょう」と推奨されています。家具や家電が倒れかけていても、無理に元に戻そうとせず、まずはご自身の安全を最優先にしてください。
この段階で焦って玄関やエレベーターホールに飛び出すのは、あまりおすすめできません。エレベーターは地震時管制運転によって最寄り階で自動停止している可能性が高く、無理に使おうとするより、まずは自室の安全確認を優先していただくのが賢明です。
数十分から数時間のあいだ、情報を集めながら判断する
揺れが落ち着いたら、スマートフォンや携帯ラジオで、建物の被害状況や地域の情報を確認しましょう。あわせて、管理組合や管理会社から館内放送や掲示などでの情報発信がないかも確認しておくと安心です。建物自体に大きな損傷が見当たらなければ、無理に避難所へ向かわず、先ほどお話しした在宅避難(LCP)を選択肢として検討してみてください。避難所は物資や情報を求める人で混雑しやすいため、建物が安全な場合は、自宅に留まるほうが結果的に過ごしやすいケースも少なくありません。もちろん、エレベーターが停止している前提で、当面の外出は最小限に抑えておく計画も立てておきたいところです。
数時間から数日、ライフライン途絶を前提に暮らす
この期間をどう乗り切るかは、事前の備蓄の有無で大きく変わってきます。不動産会社の解説でも、「エレベーターやライフラインが止まる事態に備え、1週間分の食料や飲料水、携帯トイレ、モバイルバッテリーなどを用意しておきましょう」と推奨されています。飲料水や、調理をせずにそのまま食べられる食料はもちろんですが、断水時に困りやすいのがトイレです。水洗トイレが使えなくなることを想定して、携帯トイレを備えておくと安心感がまったく違います。あわせて、モバイルバッテリーや懐中電灯、そしてカセットコンロのような簡易熱源も用意しておくとよいでしょう。
特にオール電化のタワーマンションにお住まいの方は、注意が必要です。停電が起きると、調理や給湯、トイレの多くが同時に機能停止してしまうリスクがあるため、他の住まい以上に「電気に頼らない備え」を意識しておくことをおすすめします。
平時にやっておくと安心なこと
実は、地震発生直後にどう動けるかは、「発生前」の準備でほぼ決まってしまうと言っても過言ではありません。自宅の備蓄を最低1週間分そろえておくこと、家具をしっかり固定してガラス飛散防止フィルムを貼っておくこと、管理組合が作成している防災マニュアルや避難計画に一度目を通しておくこと。そして、エレベーターにどのような安全システムが備わっているか(地震時管制運転の有無や、復旧の仕組みなど)を事前に確認しておくこと。こうした準備を平時から少しずつ進めておくだけで、いざという時の安心感はまったく違ってきます。
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4. 後悔しないタワマン選びを
ここまで見てきたように、「タワマンは地震に強い」という言葉は、建物が倒壊しにくいという意味では確かに正しいと言えます。ただ、高層階に住むということは、長周期地震動による強い揺れと、その後のライフライン途絶による"孤立"という、低層階には無い固有のリスクを引き受けることでもあるのです。
だからこそ、物件を選ぶ段階で、こうした防災面についてもしっかり確認しておくことが、入居後の安心につながります。たとえば、耐震・制震・免震のどれが採用されており、それぞれどんな特性を持っているのか。停電が起きた際に、エレベーターや共用部の電源をどこまでバックアップできる非常用電源が備わっているのか。管理組合として、備蓄倉庫や防災倉庫を用意しているのか。そして、在宅避難を前提とした具体的な行動計画が、管理組合の防災マニュアルにきちんと盛り込まれているのか。オール電化かどうかも、停電時の生活への影響を大きく左右するポイントになります。
こうした情報は、実際に住んでみないとわからないことも多く、また不動産ポータルサイトの物件情報だけを見ていても、なかなか判断がつきにくいのが正直なところです。だからこそ、都心のハイクラス物件を数多く取り扱ってきた、専門知識を持つエージェントに相談していただくことが、後悔のない選択への一番の近道になると私たちは考えています。
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まとめ
「タワマンは地震に強い」という言葉は、決して間違いではありません。ただ、その"強さ"の中身を正しく理解しないまま高層階での生活を始めてしまうと、いざという時に大きな戸惑いを感じることになりかねません。
耐震・制震・免震にはそれぞれ得意分野があり、値段が高いからといって万能というわけではないこと。高層階特有の長周期地震動によって、低層階よりも強く長い揺れを感じることがあるということ。そして地震直後は、エレベーター停止やライフライン途絶による「孤立」こそが、もっとも大きなリスクになるということ。こうした事実を知っておくだけで、平時の備えや、いざという時の判断は大きく変わってきます。
執筆監修
趙暉士(ちょうきし)|宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸リーシングとコンサルタントを経験し、後に売買仲介業務に従事。
（株）大京穴吹不動産、都心営業部、渋谷店、流通営業1課
