古い物件はどんなデメリットがある？安く賃貸に住むにはどうしたらいい？
賃貸物件を探していると、必ず目にする「築年数」という言葉。物件情報を眺めながら「この物件、家賃は魅力的だけど築年数が気になる…」「そもそも築何年までなら大丈夫なの？」と悩んだ経験、ありませんか？
築年数が古いと、なんとなく不安を感じてしまうものですよね。設備が古そう、虫が出そう、地震が来たら大丈夫なのかな、といった心配事が頭をよぎります。でも実は、築年数が古い物件にも見逃せないメリットがたくさんあるんです。
この記事では、賃貸物件の築年数について詳しく解説していきます。何年経てば「古い」と言われるのか、古い物件のデメリットとメリット、そして物件選びで見るべき重要なポイントまで、あなたの賃貸探しに役立つ情報をお届けします。
目次
- 築年数とは
- 築何年が古いといわれる？
- 築古物件のデメリットは？
- 築古物件のメリットは？
- 見るべきポイントとは！
- まとめ：安心安全の賃貸ライフを叶えよう！
1. 築年数とは
築年数というのは、建物が完成してから何年経っているかを表す数字のことです。正確には、建物の竣工日や検査済証の交付日から現在までの期間を指しています。たとえば、2015年3月に完成した建物であれば、2024年12月時点では築9年ということになります。
築年数を考える上で知っておきたいのが、日本の建築基準の変遷です。特に重要なのが耐震基準の改正で、現在の耐震基準は1981年6月に改められた「新耐震基準」が基本となっています。この基準では、震度6強から7程度の大地震でも建物が倒壊しないよう設計されることが義務づけられました。つまり、2024年時点で築43年を下回る物件であれば、この新耐震基準を満たしている可能性が高いということです。さらに、2000年6月には木造住宅を中心に耐震基準がさらに強化されています。
不動産業界では、築年数によって物件の呼び方が変わってきます。新築物件というのは、建築後1年未満でかつ誰も入居したことがない物件のことを指します。完成から1年経過すると、たとえ誰も住んでいなくても新築とは呼べなくなってしまうんです。
築浅物件というのは、一般的に築3年から5年未満の物件のことを指します。新築ほどではないものの比較的新しく設備も最新に近い状態で、新築よりも家賃が抑えられながら快適性は高いバランスの良い選択肢といえますね。
そして築古物件は、築20年以上、または築40年以上の物件を指すことが多いです。経年劣化が進んでいる可能性がある一方で、家賃の安さや立地の良さなど独自の魅力を持つ物件も多く存在しています。
2. 築何年が古いといわれる？
「この物件は古い」と感じる基準は、実は人によって大きく異なります。でも、不動産市場における一般的な傾向として、上でも述べたように建物の完成から40年以上経過した物件は「古い」と見なされることが多いんです。
また、建物の法定耐用年数も関係していて、鉄筋コンクリート造のマンションは47年、鉄骨造は34年、木造は22年とされています。これは税務上の減価償却期間ですが、一つの目安として認識されているんです。
建物全体の築年数とは別に、特定の設備に注目すると、もっと短い期間で「古い」と感じることがあります。特にトイレやキッチン、浴室などの水回り設備は日々の生活で最も頻繁に使用する部分なので、これらの設備の新しさを重視する方にとっては、築3年の物件でも古いと感じることがあるんです。
水回りが気になる理由はいくつかあります。水垢やカビが発生しやすく清潔感が損なわれやすいこと、配管の劣化により水漏れのリスクが高まること、旧式の設備は水道代やガス代が高くつくことなどです。たとえば、10年前のユニットバスと最新のユニットバスでは、保温性能や掃除のしやすさが大きく異なります。
具体的な築年数ごとのイメージを見てみましょう。築1年未満の新築物件は、ピカピカの設備と内装で家賃は最も高くなります。築3から5年の築浅物件は、設備はまだ新しく、新築より家賃が抑えられてコストパフォーマンスが良いのが特徴です。築10から15年になると、設備に多少の使用感が出てきますが、家賃はかなり抑えられます。築20から30年では、設備の交換やリフォームが行われているかが重要で、家賃は比較的安くなります。築40年以上の物件では、耐震基準の確認が必要ですが、立地が良いことが多く、家賃は最も安い傾向にあります。
3. 築古物件のデメリットは？
築古物件を検討する際には、デメリットもしっかり理解しておくことが大切です。時間の経過とともに、建物は必ず劣化していきます。壁紙が黄ばんだり剥がれたり、床がきしんだり若干傾いたり、ドアや窓の開閉がスムーズでなくなったり、湿気がこもりやすくカビが発生しやすくなったりします。これらの劣化は、見た目だけでなく実際の住み心地にも影響を与えます。ただし、適切にリフォームやメンテナンスが行われていれば、これらの問題は大幅に改善されることも覚えておきたいですね。
築古物件では、生活に直結する設備そのものが古い可能性が高いです。キッチンではガスコンロが2口しかなかったり収納スペースが少なかったり、浴室では追い焚き機能がなかったり浴槽が小さかったり、トイレはウォシュレットがついていなかったり、エアコンは設置されていないケースもあります。給湯設備も古いガス給湯器で追い焚きできなかったり、冬場にお湯の温度が安定しないといった問題が生じることがあります。これらの古い設備は、毎日の生活の質を下げるだけでなく、光熱費が高くつく原因にもなってしまうんです。
現代の建物と比べて、築古物件は防音や断熱の機能面で劣ることが多いのも事実です。防音性能については、隣の部屋の生活音が聞こえやすかったり、上階の足音が響いたり、外の騒音が入ってきやすかったりします。特に木造アパートや軽量鉄骨造の古い建物では、壁が薄く十分な遮音材が使われていないことが原因なんですね。
断熱性能についても、夏は暑く冬は寒い、エアコンの効きが悪い、結露が発生しやすいといった問題があります。古い建物は現代の省エネ基準を満たしていないため、年間を通じて快適な室温を保つのが難しく、結果として光熱費が予想以上にかかってしまうケースも少なくありません。
築古物件では、入居後に水漏れの発生、配管の詰まり、電気設備の故障、窓やドアの建付け不良などのトラブルが起こりやすく、修理が完了するまで不便な生活を強いられることがあります。
多くの方が気にされるポイントですが、築浅の物件に比べて築古物件は虫が出やすい傾向があります。建物の隙間が多いこと、配管周りに隙間ができていること、換気口や排水口の防虫対策が不十分なことなどが理由です。特に1階の部屋や古い木造建築では虫の侵入リスクが高まります。ただし、適切な防虫対策を行えば、ある程度は防ぐことができます。
古い物件では、オートロックがない、防犯カメラがない、鍵が古いタイプで防犯性が低いなど、セキュリティ設備が現代の基準に達していないこともあります。これらは特に女性の一人暮らしや小さなお子様がいる家庭にとっては大きな不安材料となりますよね。
3. 築古物件のメリットは？
デメリットばかりが注目されがちな築古物件ですが、実は多くの魅力的なメリットがあります。築古物件の最大のメリットは、なんといっても家賃の安さです。一般的に、築年数が5年経過するごとに家賃相場は約5から10パーセント下がると言われています。つまり、築30年の物件なら、同じ立地、同じ広さの新築物件と比べて、30から50パーセントも家賃が安くなることがあるんです。
具体例で考えてみましょう。東京都港区の1LDK、45平米の場合、新築物件が月額20万円だとすると、築10年で17万円、築20年で14万円、築30年で11万円という感じになります。月額で9万円、年間で108万円もの差が生まれるんです。この浮いた家賃分を貯金に回したり、趣味や自己投資に使ったりできるのは大きな魅力ですよね。また、敷金、礼金、仲介手数料なども家賃ベースで計算されるため、初期費用も抑えられます。
新築や築浅物件は数が限られているため、希望のエリアや条件に合う物件を見つけるのが難しいことがあります。一方、築古物件は圧倒的に数が多いため、自分の希望に合った物件を見つけやすく、複数の物件を比較検討でき、交渉の余地もあり、急な引っ越しでも物件が見つかりやすいんです。
意外と知られていない大きなメリットが、築古物件は駅近や繁華街など好立地にあることが多いということです。昔からある建物は、都市が発展する前からその場所に建っているため、駅周辺や商業地域など開発が早く進んだエリアに集中しています。駅まで徒歩5分以内の物件が見つかりやすく、通勤通学時間を短縮でき、車がなくても生活しやすいというメリットがあります。新築物件で同じ立地を求めると家賃が非常に高額になるか、そもそも物件自体が存在しないことがあります。
現代の賃貸物件は、限られた土地を有効活用するためコンパクトな設計が主流です。しかし、築古物件は建設当時の土地価格が安かったため、広々とした造りになっていることが多いんです。同じ家賃でも新築より10から20平米広い部屋が借りられたり、収納スペースが豊富だったりします。在宅ワークが増えた現代では、ワークスペースを確保しやすく、趣味のスペースも作りやすいでしょう。
最近増えているのが、築古物件を全面的にリノベーションしたリノベーション物件です。内装や設備が新品同様で、最新のデザインや機能を取り入れており、構造は古いですが見た目や使い勝手は新築同等、しかも新築より家賃が安いのが特徴です。デザイン性の高いリノベーション物件は、築年数を感じさせない魅力的な空間になっています。
築古物件は、需要が新築ほど高くないため、家賃や条件の交渉がしやすいというメリットもあります。家賃の値下げ、敷金礼金の減額や無料化、フリーレント、ペット飼育の許可、部分的なリフォームの実施など、交渉可能な項目があります。特に空室期間が長い物件では、交渉が成功しやすい傾向があります。
4. 見るべきポイントとは！
築古物件を選ぶ際には、実際に安全で快適に暮らせるかどうかを見極めることが重要です。築古物件で最も重要なチェックポイントが、内部のリノベーションやリフォームがされているかどうかです。たとえば、築40年の物件でも、10年前に全面的なリノベーションが実施されていれば、実質的には築10年の物件と遜色ない状態なんです。
上でも述べたように、水回りは生活の質に直結するので、特に重点的にチェックしましょう。キッチンがシステムキッチンに交換されているか、浴室のユニットバスが新しいタイプで追い焚き機能はあるか、トイレはウォシュレット付きの洋式トイレか、洗面所は使いやすい設備かなどを確認します。床壁天井のリフォームについても、フローリングが張り替えられているか、壁紙が新しいか汚れやカビがないか、天井にシミや剥がれがないかをチェックします。
物件を内見する際や契約前には、いつどの部分をリフォームしたか、リフォームの範囲は部分的か全面的か、工事内容の記録、保証書や保証期間の有無などを必ず確認してください。リフォーム履歴がはっきりしている物件は、管理が行き届いている証拠でもあります。
内見の際には、設備が問題なく動くかどうか、いつから使っているのかを必ず確認しましょう。蛇口をひねって水圧を確認し、お湯がすぐに出るか試し、トイレの水が正常に流れるか、シャワーの水圧をチェックします。照明のスイッチを入れて点灯するか、可能であればエアコンを実際に動かしてみて、インターホンが正常に作動するかを確認します。ドアや窓の開閉がスムーズか、鍵がしっかりかかるか、窓ガラスにヒビや割れがないかもチェックしましょう。
「この給湯器は何年に設置されましたか？」「エアコンはいつから使っているものですか？」このような質問をすることで、設備の残りの寿命をある程度予測できます。一般的に、給湯器の寿命は約10から15年、エアコンは約10年と言われています。入居後すぐに故障する可能性があるかどうかを事前に把握しておくことが大切です。
築古物件を選ぶ上で、安全性の観点から最も重要なポイントが耐震性です。
物件を検討する際、不動産会社や大家さんに「この建物は新耐震基準で建てられていますか？」「旧耐震基準の場合、耐震診断や耐震補強工事は実施していますか？」「耐震工事の記録や証明書を見せていただけますか？」と必ず尋ねましょう。地震が多い日本では、耐震性の確認は命に関わる重要な問題です。
建物が適切に管理されているかも、長期的な住み心地に大きく影響します。管理会社はどこか、管理人は常駐しているか、共用部分の清掃頻度、定期的な点検やメンテナンスの実施状況などを確認しましょう。防犯対策についても、オートロックの有無、防犯カメラの設置状況、鍵の種類などを確認します。周辺環境も、昼と夜の雰囲気の違い、騒音の状況、日当たりや風通しなどをチェックしておくと良いでしょう。
契約条件についても、家賃以外の費用、更新料の有無と金額、退去時の原状回復義務の範囲、ペット飼育や楽器演奏などの制限などをしっかり確認してください。これらのポイントをしっかりチェックすることで、築古物件でも安心して快適に暮らせる物件を見つけることができます。特に耐震性とリフォーム履歴の確認は絶対に怠らないようにしましょう。
ミナトスタイルでは、これらの重要なチェックポイントをすべてクリアした優良物件のみを取り扱っています。経験豊富なスタッフが、あなたの不安や疑問に丁寧にお答えしますので、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ：安心安全の賃貸ライフを叶えよう！
ここまで、賃貸物件の築年数について詳しく解説してきました。
物件選びで必ずチェックすべきなのは、リフォームやリノベーションの実施状況、設備の動作確認と使用年数、耐震工事の有無、管理体制と周辺環境、そして契約条件の詳細です。築年数に正解はありません。大切なのは、あなたの優先順位に合った物件を選ぶことです。どちらを選ぶにしても、実際に内見して、自分の目で確かめることが最も重要です。
ミナトスタイルは、高級物件から手頃な価格帯の物件まで、幅広いニーズにお応えできる不動産サービスを提供しています。築年数に関わらず、耐震性やリフォーム状況、管理体制など厳しい基準をクリアした物件のみをご紹介しています。不動産のプロフェッショナルが、あなたの希望や不安に寄り添い、最適な物件選びをサポートします。
賃貸物件の築年数は確かに重要な要素の一つです。しかし、それだけで判断するのではなく、総合的に見て自分にとって最適な物件を選ぶことが、満足度の高い賃貸ライフにつながります。新築にこだわらず、リノベーション済みの築古物件や、管理の行き届いた物件にも目を向けることで、選択肢は大きく広がります。家賃を抑えながら、理想の立地や広さを実現することも十分可能なんです。
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執筆監修
趙暉士(ちょうきし)|宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、管理業務主任者、2級ファイナンシャル・プランニング技能士
賃貸リーシングとコンサルタントを経験し、後に売買仲介業務に従事。
（株）大京穴吹不動産、都心営業部、渋谷店、流通営業1課
